El posible comprador de unos terrenos vacantes ubicados en el antiguo emplazamiento de Grumman en Calverton, propiedad del Town de Riverhead, superó un importante obstáculo el miércoles pasado en el ayuntamiento.
Calverton Aviation and Technology fue designado como solicitante “calificado y elegible” para comprar y desarrollar 1.643 acres de terrenos vacantes por $40 millones en virtud de un acuerdo de compra negociado y aprobado el año pasado.
La empresa, una compañía de responsabilidad limitada con base en Delaware y formada el pasado otoño por Luminati Aerospace y afiliada de Triple Five Group con el fin de comprar el terreno, está gestionada por Triple Five, el desarrollador de Edmonton, con sede en Canadá, más conocido por construir y poseer grandes complejos minoristas de entretenimiento.
Al entrar en la reunión de la noche del miércoles, una reunión especial de la Agencia de Desarrollo Comunitario de Riverhead, propietaria original de los terrenos – la junta de la ciudad es el órgano rector – estaba claro que el supervisor adjunto Tim Hubbard iba a tener el voto decisivo. El concejal James Wooten y la concejala Jodi Giglio ya habían anunciado su apoyo a la aprobación y la supervisora Laura Jens-Smith y la concejala Catherine Kent se habían opuesto abiertamente al acuerdo.
La sala de reuniones del ayuntamiento estaba abarrotada, superando su capacidad con una multitud que se desbordaba hasta el pasillo. Docenas de miembros del sindicato mostraron su apoyo al acuerdo y los miembros de una organización que abogaba por llevar a cabo carreras de caballos en el lugar también se agolparon en el pequeño auditorio.
Los miembros de una coalición cívica, que se opone a la venta, hablaron para instar a los miembros de la junta a que voten en contra de la conclusión de que CAT es “calificado y elegible,” al igual que otros residentes. Algunos residentes y dueños de negocios locales tomaron el podio para pedir apoyo para el acuerdo.
El comprador no ofreció ningún comentario en la reunión, a pesar de que los representantes de Triple Five Stuart Bienenstock y Justin Ghermezian estaban sentados en la primera fila.
Cada miembro de la junta hizo una declaración antes de emitir un voto sobre la solicitud, y todos, excepto Wooten, leyeron sus declaraciones escritas en el registro.
Hubbard comentó que cree que la decisión es la más importante que jamás se le pedirá que tome como funcionario electo. Reconoció que fue difícil, especialmente a la luz de los problemas con el acuerdo que lo llevaron a votar en contra del contrato el año pasado – incluida la venta de 1,000 acres que los funcionarios municipales informaron que no pueden desarrollarse debido a limitaciones ambientales, que Hubbard describió como que fueron añadidas “gratis” por el ayuntamiento.
“Pero este es un voto diferente,” dijo Hubbard. “¿CAT está calificado y es elegible para comprar y desarrollar EPCAL según el acuerdo?”
“Pasé incontables horas leyendo y realizando mi propia investigación sobre Triple Five,” dijo. Revisó el “material confidencial” proporcionado a los miembros de la junta por sus abogados y escuchó a “docenas y docenas de residentes de la ciudad” a favor y en contra del acuerdo.
“Solicité más información financiera y Triple Five proporcionó la información solicitada,” dijo.
“Después de una larga y, en ocasiones ardua tarea, de tomar una decisión sobre esta audiencia, creo que he tomado la decisión correcta para los residentes de la ciudad de Riverhead. Por lo tanto, considero que Calverton Aviation and Technology está calificado y es elegible para seguir adelante con la compra de EPCAL. Mi voto es sí,” concluyó Hubbard.
La determinación de comprador “calificado y elegible” fue necesaria ya que la propiedad se encuentra en un área de renovación urbana designada y la venta no es el resultado de un proceso de licitación competitiva. Un municipio puede vender o arrendar un activo en un área de renovación urbana designada sin un proceso de subasta y sin una tasación si el comprador presenta un plan de desarrollo que se adhiera al plan de renovación urbana adoptado de la ciudad y si se determina que el comprador es “calificado y elegible,” con el fin de completar la venta y desarrollar el terreno tal y como se ha propuesto.
Antes de emitir su voto a favor del solicitante, Giglio volvió a confirmar su oposición anterior al acuerdo, que describió como arraigada en gran parte a la falta de desempeño de la empresa socia de CAT, Luminati Aerospace, que inicialmente negoció una carta de intención con el ayuntamiento para comprar el terreno a principios de 2017.
Se suponía que Luminati debía “mejorar las pistas y crear 100 empleos bien remunerados,” comentó. “Nada de eso pasó.”
Aunque “votó con un rotundo no,” la concejala señaló que ella insistió en realizar revisiones al contrato que dejaría todo el sendero recreativo bajo propiedad del ayuntamiento y prohibiría el desarrollo de usos de vivienda y aviación comercial allí.
Giglio defendió nuevamente su decisión de reunirse en privado con Triple Five en Manhattan mientras la audiencia de calificación y elegibilidad estaba pendiente, lo que ella ha sostenido una y otra vez como una acción resultante de hacer su propia diligencia debida sobre el solicitante. En esa reunión, dijo la noche del miércoles, estaba conforme con el hecho de que Luminati sería un socio minoritario y sin derecho a voto cuando se le entregara una carta a tal efecto firmada por el director de Luminati, Daniel Preston.
Esa reunión, que tuvo lugar el 12 de marzo, dio lugar a quejas de ética que retrasaron la decisión de la junta sobre la solicitud durante siete meses. Las quejas proponía una recomendación para que la concejala se abstuviera de votar sobre la solicitud, lo que podría haber dejado a la junta municipal dividida y en un punto muerto.
“Han pasado siete meses de quejas éticas de personas que quieren ver una planta solar, una pista de carreras y un parque estatal,” comentó Giglio.
“Creo que es en beneficio de la ciudad,” dijo Giglio el miércoles pasado. Además de los $40 millones en ingresos por la venta, “el día que cerremos el acuerdo de la propiedad, recaudaremos $4 millones en impuestos a la propiedad,”explicó Giglio. Mencionó que esa es la cantidad de impuestos sobre la tierra vacante que se está vendiendo.
La propuesta también traerá empleos de alta tecnología a la ciudad, dijo.
“Esta es la decisión más importante de mi mandato. Considero que CAT [es un comprador] calificado y elegible y voto sí.”
Wooten dijo que cree que la propuesta de CAT es “una buena opción” y se preguntó cómo “cualquier persona en su sano juicio podría realmente pensar que no tiene el dinero suficiente para comprar y desarrollar este sitio.”
“¿De verdad?” preguntó él. “¿Con todos sus activos, todos sus negocios? Esto es lo mejor para Riverhead.”
Jens-Smith y Kent tomaron la postura opuesta.
‘Podemos tener esperanzas. Podemos confiar. Pero no podemos verificar.’
Antes de la votación, la supervisora leyó una larga declaración en el registro. Citó la filosofía del presidente Ronald Reagan mientras negociaba el fin de la Guerra Fría, que según dijo se resumió en tres palabras: “Confía pero verifica.”
Jens-Smith comentó que ha pasado la mayor parte de su primer año en el cargo “solicitando repetidamente más información” para poder verificar los planes de la compañía y su capacidad para llevarlos a cabo.
“Mis solicitudes han sido ampliamente rechazadas,” dijo Jens-Smith.
“En pocas palabras, no puedo verificar con exactitud lo que Triple Fie planea hacer en EPCAL y ninguno de los miembros de esta junta puede hacerlo,” dijo Jens-Smith.
“Podemos tener esperanzas. Podemos confiar. Pero no podemos verificar.”
Kent dijo que no tiene confianza en que el solicitante esté calificado y sea elegible para desarrollar un parque tecnológico y de aviación, ya que su experiencia principal es desarrollar centros comerciales, explicó.
Tampoco está del todo convencida de que Triple Five tenga los recursos para financiar el desarrollo. Señaló que aún hay demasiadas preguntas, resultado del rechazo de la compañía de proporcionar la información pertinente.
“Nader Ghermezian gritó al concluir una sesión de trabajo en el ayuntamiento, que deberíamos besarlos por [la decisión de] venir a Riverhead. Discrepo,”comentó Kent.
“Riverhead merece más … Ha llegado el momento de que nos demos cuenta de nuestro propio valor y negociemos acuerdos que sean para el beneficio de Riverhead y no para los desarrolladores,” dijo Kent.
“No tenemos que aceptar acuerdos de calidad inferior como este,” comentó. “No considero a CAT [como un solicitante] calificado y elegible, basado en un plan de desarrollo débil que no garantiza empleos o grandes beneficios económicos a largo plazo para la ciudad de Riverhead. Terminemos con este acuerdo defectuoso y avancemos con una nueva energía y una nueva perspectiva. Yo voto no.”
La Agencia de Desarrollo Comunitario tiene una normativa para determinar si un solicitante está calificado y es elegible. Se requiere un examen de los recursos financieros del solicitante para completar el proyecto propuesto y una audiencia pública en la que el solicitante debe presentar sus calificaciones. La junta celebró la audiencia pública en dos sesiones, en febrero y marzo. También solicitó y recibió documentos adicionales de Triple Five como gestionador de CAT.
La decisión del miércoles representa la determinación de la junta de que CAT cumplió con los requisitos de la normativa.
¿Qué pasará ahora?
El acuerdo de compra aprobado por la junta municipal el 19 de diciembre requiere que el comprador realice un depósito inicial de $500,000 con una compañía de títulos dentro de los cinco días hábiles posteriores a la firma del acuerdo por ambas partes.
El acuerdo le otorga al CAT un período de diligencia debida de 90 días dentro del cual debe realizar una investigación ambiental de la propiedad. El período de diligencia debida puede extenderse por 90 días adicionales a solicitud del comprador.
Si CAT decide proceder con la compra, debe notificar al ayuntamiento antes del cierre de las operaciones el último día del período de diligencia debida y realizar un depósito adicional de $500,000.
La venta está supeditada a que CAT obtenga una aprobación de subdivisión dentro de un año a partir del final del período de diligencia debida. Si la aprobación no se obtiene dentro de un año a partir del final del período de diligencia debida, cualquiera de las partes puede cancelar el contrato y los depósitos del comprador deben devolverse.El pasado miércoles por la noche, el representante de Triple Five, Stuart Bienenstock, mencionó, una vez que finalizó la reunión, que CAT continuaría con la subdivisión y la debida diligencia necesaria simultáneamente. La subdivisión será sólo unos pocos lotes, dijo.
Bienenstock señaló que estaba muy contento de que la mayoría de los miembros de la junta se pronunciara a favor de la solicitud y dijo que Triple Five está “muy comprometido” con el plan de desarrollo que ha presentado ante el ayuntamiento. Su compromiso se evidencia en la compra del antiguo campus de Dowling College en Brookhaven, que, según informan, servirá para complementar sus planes en Calverton. Triple Five compró el terreno de 108 acres en un procedimiento de bancarrota por $14 millones.
En un comunicado de prensa emitido el miércoles por la noche, CAT dijo que tiene la intención de desarrollar un “centro” de aviación y tecnología en el terreno de EPCAL, el cual dice que está zonificado para acomodar 9.8 millones de pies cuadrados de construcción.
“CAT construirá un mínimo de 1 millón de pies cuadrados dentro de los primeros cinco años después de la transferencia de la propiedad,” dijo la compañía en el comunicado.
Citando la designación federal del terreno EPCAL a principios de este año como una Zona de Oportunidad, bajo un nuevo programa federal diseñado para impulsar la inversión privada en comunidades urbanas y rurales subdesarrolladas, con beneficios fiscales – tales como diferimientos fiscales temporales en ganancias de capital o ganancias de inversión– CAT mencionó que su socio Triple Five está “creando un fondo de zona de oportunidad para invertir en el lugar y otras zonas designadas en los Estados Unidos,” según el comunicado.
“Durante la próxima década, CAT pretende aprovechar varios miles de millones de dólares de inversión privada para transformar este importante activo en un centro de tecnología aeroespacial, innovación y fabricación de alta tecnología de clase mundial,” explicó la compañía.