Los funcionarios de Riverhead están trabajando para realizar cambios en el código de zonificación que eliminaría los edificios de cinco pisos en Main Street — o al menos en el lado sur de Main Street.
La enmienda del código, que se encuentra bajo consideración, limitaría la altura del edificio en el distrito DC-1 a 24 pies (dos pisos) y reduciría la cobertura del lote a 80 por ciento (del 100 por ciento actual permitido).
De acuerdo con el plan preliminar, la altura máxima de un edificio podría aumentarse a 48 pies (cuatro pisos) con la transferencia de derechos de desarrollo en la proporción de un derecho de desarrollo por 3,000 pies cuadrados de área bruta de suelo. Se requerirá que los pisos tercero y cuarto se retiren 15 y 30 pies, respectivamente, de las líneas de propiedad delantera y trasera.
El código de transferencia de derechos de desarrollo del ayuntamiento tendría que modificarse para designar al distrito DC-1 como área de recepción, con el fin de permitir a los promotores inmobiliarios comprar derechos de desarrollo de parcelas en áreas de envío de TDR designadas (dentro de la Zona de Protección Agrícola). Este concepto se presentó en la versión final del plan integral del ayuntamiento adoptado en noviembre de 2003, pero un año después, cuando se adoptó el código de zonificación DC-1, permitió desarrollar edificios de cinco pisos con apartamentos en los pisos superiores sin ningún requisito para transferir derechos de desarrollo.
El administrador del edificio y de planificación, Jefferson Murphree, preparó el borrador de una propuesta de revisión del código y lo hizo circular entre los miembros de la junta municipal antes de una discusión durante la sesión de trabajo del jueves.
El distrito de uso de zonificación DC-1 abarca las propiedades en ambos lados de un segmento de Main Street — aproximadamente desde el oeste de Griffing Avenue en el lado oeste de la ciudad hasta el este de Ostrander Avenue en el lado este de la ciudad.
Durante los últimos 14 años, el código de zonificación DC-1 ha permitido el desarrollo de edificios de 60 pies de altura con apartamentos de alquiler en los pisos superiores, solo dos de los edificios de uso mixto se han construido hasta la fecha (Summerwind Square y Peconic Crossing) con un tercero (Riverview Lofts) en curso. Se han presentado unas cuantas solicitudes adicionales, pero solo una de ellas — en el antiguo terreno de Sears — ha procedido a una revisión coordinada en virtud de la Ley Estatal de Revisión de la Calidad Ambiental.
El código DC-1 limita el número total de apartamentos del piso superior a 500 unidades.
La supervisora Laura Jens-Smith y la concejala Catherine Kent han pedido que se reduzca el desarrollo de edificios en el centro de la ciudad.
La concejala Jodi Giglio, quien es socia de la compañía que desarrolló y construyó Summerwind Square, señaló que ha escuchado “algunas preocupaciones de la comunidad empresarial acerca de limitar” los edificios en el centro a dos pisos.
“Estamos aquí para representar la voluntad de la comunidad,” dijo Kent. “Los residentes no quieren ver estos edificios masivos a lo largo de la orilla del río … Creo que durante muchos años hemos atendido a algunos empresarios en lugar de a lo que quiere el conjunto de la comunidad,” dijo.
Giglio cuestionó si la reducción de altura sería necesaria en todo el distrito de uso de zonificación DC-1, pues mencionó que era “un distrito bastante grande” y dijo que la junta debería considerar realizar los cambios solo en el lado sur de Main Street.
Las propiedades a lo largo de Second Street, que transcurre paralela a Main Street, se encuentran en el distrito DC-5 (Residencial) en el este, DC-4 (Oficina / Transición Residencial) entre East y Roanoke Avenue y, en su mayoría , DC-3 ( Oficina) al oeste de Roanoke y en el área alrededor de la estación de tren.
En diciembre de 2015, el consejo de la ciudad acordó volver a considerar la zonificación del centro con miras a reducir el desarrollo a lo largo de Main Street y aumentar la densidad de desarrollo en las áreas al norte de Main Street, un concepto que el concejal James Wooten sugirió un par de veces antes de esa discusión. Seguidamente, la junta acordó buscar una subvención para trabajar en una revisión del plan maestro para el área del centro, pero nunca avanzó al siguiente paso.
“Creo que es una buena idea tener los edificios más grandes cerca de las vías del tren y [disminuir la altura] en tipo cascada en dirección hacia el río. Es algo que me interesaba hace años,” dijo Giglio.
El memorando de Murphree y el borrador de revisión del código también sugieren estándares de diseño revisados que requerirían el diseño de nuevos edificios para “complementar el carácter del desarrollo histórico existente en el área circundante.” Los estándares también requerirían una reducción de masa y escala al escalonar los muros de los edificios y los diferentes techos .
“No se recomiendan diseños modernos o contemporáneos,” afirma el borrador.
Giglio dijo que le gusta la idea de retroceder la línea de los pisos superiores para crear lo que ella como “un efecto de pastel de bodas” y también sugirió que se requieran retrocesos laterales de 15 pies para permitir el espacio entre los edificios con el fin de ofrecer vistas al río y un “pasillo abierto” para peatones.
Otros miembros de la junta estuvieron de acuerdo.
Jens-Smith comentó que el objetivo es buscar la revitalización del centro sin sacrificar el “carácter pintoresco, sostenible e histórico” del área.
“Creo que la sostenibilidad proviene de la diversidad,” dijo Wooten. “Francamente, no necesitamos edificios como el Empire State en el lado sur de Main Street, eso está claro,” dijo.
“Personalmente, me gusta la idea de dos pisos y un tercer piso con TDR,” dijo Kent. “No me entusiasma nada más alto en el lado sur. Pero me han dicho que esto es un borrador. Quiero conocer la opinión de la comunidad.”
Giglio cuestionó por qué el borrador no incluía los requisitos de estacionamiento revisados. “Las solicitudes están llegando todos los días,” comentó. “Creo que es importante exigirles que tengan estacionamiento para sus apartamentos, ahora que el estacionamiento es un problema en el centro de la ciudad. Hace diez años, el estacionamiento no era un problema, pero ahora lo es y, al igual que las personas se quejan de la altura de los edificios, se quejan del estacionamiento.”
El distrito DC-1 se encuentra dentro de los distritos de estacionamiento del centro de la ciudad, donde los desarrolladores no están obligados a proporcionar ningún estacionamiento en el lugar para sus proyectos. La junta municipal está trabajando en la revisión de un código de estacionamiento para cambiar eso. Después de acudir a una audiencia pública sobre una propuesta a principios de este año, cuando propietarios y otros interesados se quejaron de que la ciudad no estaba siguiendo el proceso de Revisión de la Calidad Ambiental del Estado, la junta inició este análisis. Ahora está esperando un plan de implementación de estacionamiento comisionado hace varios meses antes de continuar. Se espera que el plan sea entregado a final de este mes, respondió el jueves pasado la directora de desarrollo comunitario, Dawn Thomas, a los miembros de la junta.
Jens-Smith comentó que el código de zonificación y los cambios en el código de estacionamiento, tal como están redactados, se aplicarán a cualquier nuevo desarrollo que aún no se haya emitido un permiso de construcción. En otras palabras, los planes de desarrollo en curso no serían exentos de las nuevas reglas.
Borrador de las Revisiones Propuestas al Código del Town de Riverhead C. 301 (DC-1/Main Street) por RiverheadLOCAL on Scribd